Mange foretrekker å kjøpe leiligheter på byggestadiet av en bygård. Dette lar deg kjøpe gjenstander til en redusert kostnad. Denne prosessen kalles aksjeandel i bygging. For at interesseinnehaveren skal være pålitelig beskyttet mot tap av midler, bør man kompetent nærme seg valget av utbygger, samt studere en nøye utarbeidet kontrakt. Det er dette dokumentet som beskytter rettighetene til kjøpere av uferdige objekter.
Essence of equity participation
Prosessen forutsetter at flerleilighetsbygg bygges på bekostning av fremtidige leilighetskjøpere. De investerer i bygging av et hus, og etter igangkjøring kan de registrere eierskapet til leiligheten.
Prosessen er regulert av en spesiell lov i den føderale loven nr. 214 "On shared construction", og det gjøres jevnlig forskjellige endringer i den for å garantere beskyttelsen av rettighetene til aksjeeiere. Hovedtrekkene ved aksjeandel i bygging inkluderer:
- rettighetene og forpliktelsene til hver part vises først ettersignering av kontrakten;
- DDU spesifiserer alle nyansene ved samarbeid, og den har tegn på forskjellige avtaler, som inkluderer en investerings- og kontraktsavtale, samt levering av tjenester og salg og kjøp;
- en leilighet kjøpes under en slik avtale, som ligger i et uferdig hus;
- under slike forhold tiltrekkes mange aksjeeiere, noe som gjør det mulig for utvikleren å bygge et objekt med minimal egen investering av penger;
- ikke bare en enkeltperson, men også et selskap kan bli aksjonær;
- deltakere kan ikke påvirke endringen av prosjektet, kommissorium og andre betingelser for bygging av huset.
Ofte møter borgere som kjøper leiligheter i hus under bygging, svindel eller konkurs fra utbyggere. I dette tilfellet er aksjonærens rettigheter beskyttet av bestemmelsene i DDU. I vanskelige situasjoner kan tildeling av aksjeandeler i bygging til andre selskaper eller personer som er involvert i innsamlingen av midler gjennomføres.
lovgivningsmessig forskrift
Når du kjøper en bolig i et uferdig anlegg, bør du være oppmerksom på bestemmelsene i grunnloven i føderal lov nr. 214. Den ble vedtatt tilbake i 2004, og det er han som regulerer alle forhold som oppstår mellom utviklere og aksjeeiere. Det har vært mange endringer og endringer i denne lovgivningen. Den er delt inn i en rekke deler og avsnitt, som hver har sitt eget formål. Viktige endringer og bestemmelser inkluderer:
- regler er angittutarbeide og si opp avtale om egenandel i bygging;
- muligheten for å overføre rettigheter til tredjeparter er foreskrevet;
- det er straffeansvar for utviklere dersom de ikke oppfyller sine forpliktelser i henhold til avtalen;
- utviklere må for all del åpne spesielle kontoer beregnet for overføring av midler fra aksjeeiere, og pengene kan utelukkende brukes til bygging av anlegget;
- utviklere må ha sin egen offisielle nettside, som avslører all informasjon om arbeidet deres, som inkluderer prosjekter, tillatelser og andre dokumenter.
Nå åpner alle utviklere en sperret konto designet for å overføre penger til aksjeeiere. Den føderale loven om deltakelse i delt konstruksjon indikerer at en slik konto stenges først etter full bruk av midler. Slike forhold kan ikke være til hinder for tildeling av rettigheten.
I tillegg legger lovverket opp til behovet for å opprette et kompensasjonsfond. Det er representert ved forsikring for aksjeeiere, fordi hvis utbygger av en eller annen grunn ikke oppfyller sine forpliktelser, dekkes tap for aksjeeiere på bekostning av midler fra dette fondet.
Fordeler og ulemper
Å bruke DDU til å kjøpe bolig har mange fordeler for enhver boligkjøper, men det er viktig å vurdere visse ulemper ved en slik beslutning. Deltagelse i delt oppføring av eiendomsobjekter anses som risikabelt, somdet er alltid en mulighet for at utvikleren ikke oppfyller sine forpliktelser av ulike årsaker.
| Pros | Ulemper |
| Det settes en lav kostnad på objekter, som er mye lavere enn prisen på ferdige leiligheter i primær- eller annenhåndsmarkedet | Må vente lenge nok på at boligen skal stå ferdig, så denne muligheten brukes av folk som allerede har et sted å bo |
| Mange utviklere tilbyr avdrag for hele perioden med å bygge et hus, noe som lar deg kjøpe en leilighet uten den opprinnelige nødvendige mengden midler når du utarbeider en DDU | Ofte må aksjeeiere forholde seg til en forsinkelse i leveringen av et objekt, så det blir nødvendig å kreve inn en straff gjennom domstolene |
| Motta bolig er garantert ved lov, så aksjeeiere vil fortsatt kunne regne med en leilighet eller erstatning for tap | Hvis leiligheten av ulike årsaker overskrider den tidligere avt alte størrelsen kvadratisk, må du betale et visst beløp |
| Loven stiller strenge og mange krav til utviklere, slik at du kan være sikker på selskapets pålitelighet |
Det er ikke uvanlig å støte på svindel, for eksempel selger utbygger én leilighet til flere aksjonærer eller andre ordninger brukes for å omgå loven, noe som fører til behov for søksmål |
| Hvis selskapet ikke overleverer huset innen fastsatt dato, kan aksjeeiere regne med en god straff, beregnet for hver dag med forsinkelse | Ofte erklærer et selskap seg selv konkurs, noe som fører til at huset overføres til en annen utbygger, og alt dette påvirker byggetiden for objektet negativt |
På grunn av de ovennevnte plusser og minuser, må hver person uavhengig avgjøre om aksjeandel i bygging er hensiktsmessig og fordelaktig for ham.
Hvordan kjøpe et hus på DDU?
Prosessen anses ikke for komplisert, men for å sikre at den er lønnsom og effektiv, må potensielle kjøpere følge visse sekvensielle trinn.
Før du kontakter utvikleren, er det viktig å finne ut anmeldelser om ham, studere den offisielle dokumentasjonen, og også sjekke hvor raskt byggingen av et bestemt hus utføres.
Få bedriftsinformasjon
Først av alt må du sørge for at leilighetene selges i henhold til DDU av en virkelig pålitelig, verifisert og offisielt registrert organisasjon. Den føderale loven om deltakelse i delt konstruksjon indikerer behovet for å innhente informasjon om utbygger:
- det må være representert av et offisielt registrert selskap;
- det er ønskelig at bedriften allerede har bygget og tatt i bruk anlegg;
- det skal ikke være noen åpen rettssak mot organisasjonen;
- alle tidligere hus må inngåsdrift innen en forhåndsbestemt tidsramme;
- alle dokumenter som sendes inn på nettsiden til organisasjonen er nøye studert, og de inkluderer prosjekter, arbeidstillatelser, erklæringer og andre papirer;
- bedriften må ha rettigheter til stedet der byggeprosessen av anlegget foregår.
Hvis disse dokumentene og tillatelsene mangler, anbefales det ikke å lage en DDU med utvikleren.
Hvilken informasjon inneholder erklæringen?
Spesielt mye oppmerksomhet er viet studiet av deklarasjonen for konstruksjon. Den bør være plassert i åpne kilder 14 dager før inngåelse av den første avtalen med aksjeeiere. Dette dokumentet bør inneholde viktig informasjon for hver byggedeltaker. Dette inkluderer:
- navn og juridisk adresse til utviklerselskapet;
- tillatelser for arbeid er oppført;
- indikerer de tidligere oppnådde lisensene;
- tilpass lisensens gyldighetsperiode;
- lister opp alle grunnleggerne av selskapet;
- gitt de tidligere oppførte gjenstandene for de tre årene selskapet har vært i drift;
- viser de økonomiske resultatene av arbeidet;
- gitt leverandørgjeld og fordringer;
- indikerer andre transaksjoner på grunnlag av hvilke midler ble samlet inn til byggingen.
En kontrakt om egenkapitaldeltagelse i bygging med aksjeeiere inngås først etter at utbygger kjøper eller leier tomten der byggingen av huset er planlagt.
Hva børinkludere prosjektdokumentasjon?
Det anses som et viktig dokument for hver byggedeltaker. Dokumentasjon må foreligge og offentliggjøres 14 dager før det tidspunkt første avtale med aksjonæren inngås. Nøkkelinformasjon fra prosjektet inkluderer:
- informasjon om utvikleren;
- informasjon om alle grunnleggere;
- data om selskapets økonomiske tilstand;
- byggetillatelser og lisenser;
- perioden det er planlagt å bygge objektet;
- plassering av huset under bygging;
- company property;
- byggekostnader og entreprenører involvert.
Det er tillatt å endre informasjonen i prosjektdokumentasjonen dersom den økonomiske tilstanden til selskapet endres i løpet av ett kvartal. Dessuten må alle disse justeringene publiseres i åpne kilder.
Nyanser ved å utarbeide en avtale
Så snart all informasjon om utvikleren er verifisert, er det mulig å utarbeide en DDD med ham hvis han er pålitelig og verifisert. Aksjedeltakelse i bygging innebærer nødvendigvis utførelse av dette spesifikke dokumentet, siden andre papirer ikke vil beskytte aksjeeiere på grunnlag av bestemmelsene i føderal lov nr. 214.
Selvfølgelig inneholder dette dokumentet informasjon:
- avtalens gjenstand, som representerer leiligheten, og dens plass, antall etasjer, antall rom, størrelse og tilstedeværelse av balkong eller loggia, nøyaktig adresse, tilgjengelighet av ulike kommunikasjoner, samt et sett medandre tekniske parametere;
- eiendomspris;
- betalingsordre;
- fristen for å sette huset i drift;
- varigheten av garantiperioden, som ikke bør være mindre enn fem år;
- måten den ferdige leiligheten vil bli overført til aksjeeiere;
- vilkår om behov for å ferdigstille boliglokaler.
Med korrekt utforming av et dokument om aksjeandel i bygging, vil aksjeeiere være pålitelig beskyttet mot svindel fra utbygger eller mot hans konkurs. Noen utbyggere tilbyr muligheten til å betale for en leilighet i avdrag.
Registrering av kontrakten
Etter at avtalen er inngått, er det påkrevd å registrere den offisielt. Bare under slike forhold blir delt bygging lovlig utført. Betingelsene for deltakelse tilsier at det er nødvendig å utarbeide en DDU, en plan for anlegget, en prosjekterklæring og personlige dokumenter fra kjøperen, hvoretter denne dokumentasjonen overføres til Rosreestr.
Registreringsprosessen tar omtrent 10 dager. For dette må innbyggerne betale 350 rubler.
Hvilke rettigheter har aksjeeiere?
Basert på DDA har boligkjøpere mange forskjellige rettigheter. Disse inkluderer:
- hvis fristene for å sette anlegget i drift blir forsinket, kan innbyggerne bli pålagt å betale en bot i henhold til en avtale om aksjeandel i byggingen;
- etter registreringen av avtalen pantsetter aksjeeierne selve territoriet og objektet som bygges på det;
- tillattutarbeide en kontrakt for overdragelse av kravrett etter avtale;
- ferdigbygd leilighet aksepteres kun ved utarbeidelse av en spesiell overføringslov;
- hvis vesentlige overtredelser avdekkes under befaring av bolig, kan loven ikke undertegnes, hvoretter interessehaver kan kreve retting av mangler.
Hvis ulike problemer avdekkes etter oppstart av bruk av boligen, kan kjøper på grunnlag av garantiperioden kreve at utbygger eliminerer dem.
Hvordan avsluttes det?
Vilkår for oppsigelse av denne kontrakten er skrevet direkte i avsnittene. Det kan være ulike årsaker til dette. Oftest kreves det heving av avtale om deltagelse i delt bygging dersom utbygger ikke oppfyller sine forpliktelser, for eksempel huset ikke settes i drift i tide, det er vesentlige brudd, eller arealet til eiendommen ikke samsvarer med den tidligere etablerte størrelsen.
Oppsigelsesprosessen vil sikkert bli offisielt registrert.
Konklusjon
Dermed anses innbyggernes deltakelse i delt bygging som en populær måte å erverve rimelig og høykvalitets eiendom på. Samtidig er det viktig å riktig velge utvikleren, som DDU er videre utarbeidet med. Dette dokumentet må ha det foreskrevne skjemaet og inneholde all nødvendig informasjon om deltakerne.
Basert på DDU, er boligkjøperen utstyrt med mange rettigheter som han kan forsvare i et krav eller i retten.
