Hva pågår byggingen? I tider med ustabil økonomi «fryses» en rekke objekter som bygges under byggekontrakter på byggestadiet. Dette skjer av ulike årsaker – mangel på økonomi eller byggematerialer osv. I slike situasjoner kan vi snakke om pågående bygging
Uferdig konstruksjon – definisjon
Hva er disse objektene? Gjeldende lovgivning inneholder ingen direkte definisjon av dette begrepet. Den russiske føderasjonens sivilkode refererer i artikkelnummer 130 (del 1) til fast eiendom (eiendom) alt som er knyttet til land (undergrunn, tomter, etc.). Hovedtrekket til en fast gjenstand er at den ikke kan flyttes uten å forårsake uforholdsmessig skade på formålet. Dette inkluderer også oppførte bygninger og de svært "ufullstendige" objektene som vil bli diskutert. Det er bare én konklusjon - den nåværendelovverket klassifiserer utvetydig "arbeider under arbeid" som eiendom.
Dermed tolker den russiske føderasjonens byplanleggingskode konseptet med et slikt objekt som en bygning (eller struktur, struktur), hvis byggeprosess ikke er fullført. Dette inkluderer ikke midlertidige bygninger - vi snakker om kiosker, skur osv. Rettspraksis viser at i spesifikke tvister må dommere referere til den juridiske statusen til objekter under bygging, det vil si deres rettslige regime.
For eksempel, hvis det er et allerede reist fundament med veggene til en bygning på en tomt, så er det umulig å flytte dette objektet uten å forårsake uforholdsmessig skade på det. Dette refererer per definisjon til fast eiendom. Konklusjon: når den avgjør statusen til en omstridt gjenstand, tar retten først og fremst hensyn til dets vesentlige fysiske egenskaper, og først da - tilstedeværelsen eller fraværet av statlig registrering av rettigheter til den.
Det er ikke så enkelt
Samtidig er rettspraksisen full av tvister om dette spørsmålet. Utvalget av meninger om dette spørsmålet er svært bredt. Noen jurister anser enhver bygning som er i gang med gjenoppbygging eller bygging som et objekt for igangværende konstruksjon, men som ikke har tillatelse for igangkjøring. Denne definisjonen tar ikke hensyn til den viktige omstendigheten at prosessen med å bygge et objekt noen ganger kan stoppes eller settes i møll av forskjellige årsaker.
Basert på den nyeste definisjonen, er disse egenskapene alleredekan ikke kalles eksempler på uferdig konstruksjon. Samtidig kan de ikke tilskrives totalen av byggematerialer, siden noen av dem, som brukes i konstruksjonen, har mistet sine opprinnelige egenskaper.
Artikkel nummer 219 i den russiske føderasjonens sivillov sier at eiendomsretten må registreres, inkludert for nyopprettet eiendom, som kan klassifiseres som fast eiendom. Det er under denne definisjonen at objekter "pågår" faller.
Hvordan gjenkjenne "ufullstendig"?
La oss vurdere de grunnleggende kravene for et objekt under konstruksjon:
- Har en sterk forbindelse med jordstykket som objektet bygges på (med ovennevnte umulighet å flytte uten å forårsake skade).
- Individuell objekttilordning.
- Tilstedeværelse av suspensjon, konservering eller endelig avslutning av prosessen med bygging av denne bygningen (strukturen).
La oss ta en endelig avgjørelse: et slikt objekt kan bety en bestemt enhet av fast eiendom, hvor byggearbeid er stoppet, suspendert eller lagt i møll.
Anerkjennelse av eierskap til et objekt under bygging
Hvis tidligere slik lovgivning ble vurdert i form av et sett med byggematerialer sammen med den investerte arbeidskraften og ikke var relatert til emnene for sivilrettslige transaksjoner, så med endringene i den russiske føderasjonens sivillov (i artikkelnummer 130) ble de inkludert i listen over ting knyttet til eiendom. På den første tilstandsregistreringen av et objekt som pågårkonstruksjon, i henhold til et av de vanligste synspunktene, bør man fra tidspunktet for oppsigelse av kontrakten snakke om det.
Det er denne tilnærmingen som oftest råder i den eksisterende rettspraksis. I den nye versjonen av loven er registreringen av eiendomsrett til slike objekter ikke lenger betinget av behovet for å foreta visse transaksjoner med dem. Hva er konklusjonen fra dette? Graden av beredskap til et slikt objekt refererer kun til beskrivende kriterier. Etter implementeringen av den statlige registreringsprosedyren i samsvar med prosedyren fastsatt ved lov, kan en slik bygning juridisk klassifiseres som et sivilrettslig objekt med alle de påfølgende konsekvenser.
Det vil si at vi kan snakke om fremveksten av et helt nytt, integrert og uavhengig juridisk objekt. Rettighetene til et byggeobjekt som pågår er registrert ved administrativ prosedyre på grunnlag av en liste over visse dokumenter. I tillegg kan en slik rettighet anerkjennes ved en rettsavgjørelse.
lovgivningsmessige finesser
Slike saker refererer til voldgift og domstoler med generell jurisdiksjon. Den vanskeligste saken i denne kategorien av tvister er hvem man skal gi rett til eierskap - til investoren, kunden eller entreprenøren. I denne situasjonen er det mange motsetninger og juridiske nyanser. Når man vurderer denne kategorien saker, aksepteres en rekke dokumenter som bevis, som inneholder bekreftelse på eierskap til en tomt, tilgjengeligheten av byggetillatelse, et sett med design ogannen dokumentasjon for et kapitalanlegg osv.
Dessverre inneholder rettsnormene på dette relasjonsområdet en rekke motsetninger, og derfor kan lovverket i denne delen tolkes i en ganske vid forstand. Dette fører til misbruk fra ulike interessenter. Det bør nevnes at disse rettsforholdene trenger ytterligere mer detaljert regulering for å eliminere eksisterende hull i rettsakter og oppnå enhet i eksisterende rettspraksis.
La oss snakke om en bygning som er i gang
For å kunne registrere en uferdig konstruksjon, må tomten der den utføres, eies, leies, eller eieren må ha arverett til livstids besittelse eller evig bruk. Etter definisjonen (tilbakekalling omfatter fast eiendom alt som er fast knyttet til grunnen og ikke kan flyttes uten å påføre gjenstanden uforholdsmessig skade), følger det at besittelse av en kapitalstiftelse er et ufravikelig krav for en gjenstand som gjør krav på slikt. en tittel.
Et objekt under konstruksjon kan per definisjon ikke være gjenstand for en kontrakt i en slik kontrakt, hvis gyldighet ikke er avsluttet. Ellers (Sivil Code of the Russian Federation, artikkelnummer 740), fortsetter entreprenøren å ha rett til å fortsette arbeidet, det vil si at rettighetene til såk alte tredjeparter vil finne sted. Som lov nummer 122-FZ sier i sin artikkel nummer 25, eierskapet til en slik uferdig konstruksjonumulig uten byggetillatelse, et prosjekt med detaljert beskrivelse av objektet og dokumenter som regulerer rettighetene til en tomt.
Dersom alle ovennevnte vilkår er oppfylt, har eieren av "pågående" all grunn til å utstede et kapitalbyggeobjekt i eiendommen. Inntil de er registrert, vil enhver transaksjon knyttet til objektet ikke anses som gyldig ved lov.
Et annet viktig poeng er å riktig formalisere retten til tomten som er okkupert av "uferdig". Artikkel nummer 222 i den russiske føderasjonens sivilkode sier at hvis eiendom ble bygget på en tomt som ikke er ment for dette formålet, får den status som uautorisert konstruksjon. Å erverve eiendomsretten til slikt i dette tilfellet er umulig, og den oppførte gjenstanden er gjenstand for riving.
Hvilke dokumenter kreves for registrering av pågående bygging?
Pakken med nødvendige papirer består av:
- Søknad om registrering av objekt under oppføring (eierrett til det).
- Identifikasjonsdokument.
- Kvitteringer for betaling av statsavgift.
- Dokumenter for et stykke land – bevis på eierskap eller leieavtale.
- Tillatelser fra relevante myndigheter til å bygge på dette bestemte nettstedet.
- Beskrivelse mottatt fra BTI-myndighetene (teknisk plan for byggingen som pågår).
Hele pakken med dokumenter sendes til registreringskammeret.
Hvordan går dettransaksjoner med slike objekter?
Som allerede nevnt, regnes et riktig utført objekt av "pågående arbeid" som eiendom. Det er grunnen til at enhver transaksjon for kjøp eller salg av pågående konstruksjon ligner en transaksjon med enhver annen eiendom. En kjøper som ønsker å kjøpe et "pågående arbeid" bør være oppmerksom på følgende punkter:
- tilgjengelighet av dokumenter som bekrefter registreringen av objektet;
- tilstedeværelsen av vedtak fra myndighetene om tildeling av tomt for bygging;
- planen for det ovennevnte byggeobjektet pågår;
- tilgjengelighet av all nødvendig dokumentasjon (tekniske og designestimater);
- dokumenter som bekrefter heving av kontrakten for bygging av anlegget.
Alle data med egenskapene til eiendommen, inkludert dens beliggenhet på nettstedets territorium, må angis i kontrakten for salg av fast eiendom.
En lignende kontrakt er utarbeidet etter en strengt definert modell, som er forpliktet til å overholdes av alle deltakere i transaksjonen.
Funksjoner ved å utarbeide en kontrakt for salg av "ufullstendig"
- Den må utformes skriftlig med statlig registrering. Hvis formen på kontrakten ikke overholdes, fører dette til ugyldighet.
- Som med enhver transaksjon, må detaljene til partene i kontrakten angis - med passdata, bostedsadresser osv.
- Temnet for kontrakten må være klart definert, det vil si dataene i denbør tillate å fastslå med nøyaktighet salget av hvilken bestemt gjenstand det er snakk om. Slike data inkluderer først og fremst adressen bygningen ligger på.
Det er nødvendig å ta hensyn til at det finnes både "bygg"- og "postadresse". "Konstruksjons"-adressen er angitt i byggetillatelsen og bestemmer stedet hvor tomten for bygging av objektet er gitt. "Post"-adressen samsvarer kanskje ikke med den. Det kan tildeles huset først etter at akseptkommisjonen er fullført. Slike avvik bør tas i betraktning ved utarbeidelse av dokumentasjon for det planlagte oppkjøpet.
Blant annet skal prisen på objektet oppgis.
Må være oppført i detalj utvalget av personer med rett til å bruke.
Rettighetene til eiendommen som selges av tredjeparter må respekteres. Ved transaksjon er det selgers ansvar å varsle kjøper om dette. Vi kan snakke om rettighetene til leietakere, leietakere, eksisterende pant eller livstidsbruk. Ved manglende oppfyllelse av slike forpliktelser har kjøper rett til å kreve avslag i salgssummen eller fullstendig heving av kontrakten med erstatning for alt tap.
Den endelige overdragelsen av fast eiendom mellom selger og kjøper med dennes aksept av sistnevnte skjer på det tidspunkt partene undertegner den såk alte. overdragelsesbrev.
Hvilke objekter anses som uautoriserte bygninger?
I henhold til loven kan alle bygninger, strukturer, hus,oppført på tomter som ikke er avsatt til disse formål, opprettet uten tillatelser innhentet for det, bygget med et betydelig brudd på byplanlegging og andre normer og regler. Hvis minst ett av skiltene angitt ovenfor er tilstede, er konstruksjonen klassifisert som uautorisert konstruksjon. Erverv av eierskap til det er umulig unntatt i tilfelle av en avgjørelse om dette fra en rettslig myndighet.
Hvilke dokumenter bekrefter slutten av byggekontrakten?
De kan være:
- Enighet mellom partene eller en rettsavgjørelse om å si opp en slik avtale.
- Aksept og levering av anlegget ved ferdigstillelse av entreprenøren av et bestemt trinn av arbeidet, sammen med en avtale om å suspendere den videre driften av kontrakten.
- Andre dokumenter om oppsigelse av kontraktsforhold på en lovlig måte (vi kan snakke om umuligheten av ytelse, avvikling av entreprenøren, etc.)
Dersom bygging av et eiendomsobjekt ble utført av flere personer, kunne det inngås en enkel partnerskapsavtale mellom alle deltakere i byggingen. I dette tilfellet snakker vi om felles delt eierskap av det angitte objektet. Når det gjelder å tiltrekke økonomiske ressurser fra investorer av utvikleren, snakker vi om kundens manglende evne til å oppfylle kundens forpliktelser overfor investorer på grunn av umuligheten av å fullføre konstruksjonen. Da har ikke investorer rettigheter til en bestemt del av objektet.
Hvordan gjøre et boligbygg "uferdig"?
Hvis du ønsker å formalisere objektet for bygging som pågår (boligbygg)Derfor bør du besøke adressen der den territorielle avdelingen for byplanlegging og arkitektur ligger. Ikke glem å ta med deg en pakke med dokumenter bestående av:
- Søknader om registrering eller igangkjøring.
- Pass (annet identifikasjonsdokument).
- Nødvendige dokumenter for land.
- Alle nødvendige tillatelser og godkjenninger for utviklingen av dette nettstedet.
- Prosjektet for bygging av hytten din.
- Spesifikasjoner angående levering av anlegget med verktøy.
- Kvitteringer for betaling av statsavgift.
- Cadastral pass for bygningen din.
Sistnevnte inneholder kort informasjon om huset under bygging med en grafisk plan over territoriet. Et slikt dokument må nødvendigvis inneholde et matrikkelpass for stedet der huset ligger. Dersom huset selges uten et slikt pass, vil transaksjonen ikke bli gjennomført. I dette tilfellet kreves det ikke teknisk pass for et uferdig byggeobjekt, men som vedlegg til matrikkelpasset skal det foreligge en teknisk plan for ethvert hus, også uferdig.
Hva gjør jeg hvis dokumenter mangler?
Hvis du prøver hardt, er det mulig å tegne en "ufullstendig" selv i mangel av nødvendige papirer. I denne situasjonen bør du oppføre deg som om byggingen av hytta bare begynner. Den trinnvise handlingsplanen består av:
- Skrive en søknad for alt nødvendigtillatelser, uten hvilke du bare vil være en uautorisert utvikler.
- Legg inn en bestilling på et ferdig husprosjekt, lik det som ble reist, med obligatorisk godkjenning.
- Utarbeidelse av en teknisk plan for bygget sammen med en representant for BTI.
- Bestill objektets pass ved matrikkelkammeret.
Med hele pakken med dokumenter samlet, bør du gå gjennom registreringsprosedyren i avdeling for arkitektur og byplanlegging.
Som et alternativ er det mulig å skrive til BTI-myndighetene en søknad om registrering av de ansatte i byrået for objektet - ditt uferdige hus. Dette er et ganske kostbart alternativ, men det sparer deg for tid og nerver.
Hvis vi snakker om en uferdig dacha, er dokumentpakken noe forenklet - du kan ikke legge fram byggetillatelse og begrense deg til en matrikkelplan. Når det gjelder bygging av en hytte eller et landsted for boliger, må pakken med dokumenter være komplett.
Det er mulig å legge til rette for utførelse av alle nødvendige papirer ved bestilling eller kjøp av et standardprosjekt av en bolighytte fra et pålitelig byggefirma.
Hvordan overføres konstruksjonen pågår?
Som for et gjennomført objekt, skjer overføringen ved å utarbeide og signere den aktuelle handlingen, k alt overføringsgodkjenningsbeviset. Når det gjelder pågående konstruksjon, som krever fullføring eller fullføring av visse arbeider (for eksempel etterbehandling), må hele sammensetningen av slike ufullkommenheter gjenspeiles i kontrakten som ble signert på tidspunktet for aksept.
Basert påav det godkjente akseptbeviset, kan arbeidet som er utført i henhold til kontraktsvilkårene endelig betales.
Om rettighetene til "arbeid pågår"
Det er ingen hemmelighet at situasjonen på byggemarkedet de siste årene og tiårene har vært økonomisk ustabil. I dette tilfellet, av alle typer konstruksjon som pågår, snakker vi om ikke-kommersiell eiendom, det vil si boliger. Tallrike saker fra praksis viser at svært, veldig ofte, i nærvær av økonomiske problemer, prøver utviklere å forsinke prosessen med å overføre faktisk konstruerte lokaler til aksjeeiere. Noen ganger velger de å gå helt konkurs.
Hva bør en aksjonær gjøre for å beskytte sine egne legitime interesser? I en slik situasjon vil muligheten til å anerkjenne sitt eierskap til eiendommen som er en del av gjenstanden for pågående bygging (andel) komme til unnsetning. For å gjøre dette, gå til retten.
Ved innsamling av dokumenter for å fremme et krav mot en utbygger som ikke har oppfylt sine forpliktelser, bør en rekke punkter tas i betraktning:
- Slike kategorier av saker vurderes av domstolene på stedet (territorielt) for det aktuelle delte byggeobjektet.
- Antyder faktisk fullført, men ikke satt i drift objekt. Hvis utvikleren spiller for tid (det vil si at vi snakker om en forsinkelse i utførelsen av sine egne forpliktelser), kan ikke denne omstendigheten tjene som grunnlag for en rettslig anke med sikte påanerkjennelse av aksjonærens eierskap til objektet.
Noen ganger er det i rettspraksis (som unntak) eksempler på at eierskapet til en andel av en gjenstand ble anerkjent når beredskapsgraden til en gjenstand under oppføring var fra 75 %. Men disse tilfellene kan snarere betraktes som et unntak. Sannsynligheten for å få en tilfredsstillende rettsavgjørelse er stor i tilfelle fullføringsgraden av bygget under oppføring er 90 % eller høyere. Dessuten er det eieren (saksøkeren) som er direkte interessert i å gi retten bevis for at huset er klar.
Også:
- Aksjonæren kan i sin påstand ikke kreve anerkjennelse av eierskapet til hele gjenstanden for «pågående arbeid». Hans rett er å kreve bare en forholdsmessig del av objektet, angitt i kontrakten inngått med utbygger. Ofte utarbeider juridisk analfabeter eiere et krav om anerkjennelse av eierskap til en "leilighet", "garasje" eller "bilplass". Det skal her presiseres at inntil en enhet med delt konstruksjon er offisielt satt i drift, kan den i juridisk forstand ikke anses som en fullverdig eiendom.
- Fremveksten av denne eiendomsretten er kun mulig for et objekt som er tilgjengelig, hvis plassering innenfor objektet under bygging (bygning, hus) kan identifiseres tydelig. Dette gjøres basert på vilkårene i kontrakten og tilgjengelig prosjektdokumentasjon.
- Aksjonæren har rett til å gå rettens vei med et slikt krav kun ved fulloppfyllelse av egne forpliktelser i henhold til kontrakten med utbygger når det gjelder betaling.
Ved konkursbehandling mot utbygger, er anerkjennelse av en slik rett til en leilighet eller annen delt bygningsenhet kun mulig når det foreligger tillatelse til å sette den i drift, og partene har undertegnet et overdragelsesbrev. før datoen da voldgiftsretten begjærte konkurs.
