Utbygger er forpliktet til å utstede en ansvarsforsikringskontrakt før inngåelse av første transaksjon med kjøper. Ellers vil han ikke kunne registrere det hos Rosreestr. Disse og andre tillegg ble gjort i 2014 av føderal lov nr. 294 «On amendments to certain legislative acts.
Essence
Siden 2014 har entreprenørselskapet plikt til å bekrefte oppfyllelse av forpliktelser ved å utstede kausjon eller ansvarsforsikring av utbygger i delt bygg. Dette vil tillate kjøperen å returnere pengene sine i tilfelle uforutsette situasjoner.
Det vedtatte lovforslaget fastslår utviklerens ansvar for:
- unngåelse av forpliktelser;
- levering av uferdig objekt;
- konkurs før overlevering.
Eksperter frykter at innovasjoner vil føre til høyere priser foreiendommen. Regjeringen forsikret at disse faktorene ikke henger sammen. Forsikringskostnader, selv for et stort selskap, utgjør 1% av transaksjonsvolumet. Utviklere må bevilge midler til disse kostnadene fra budsjettet.
Objekt
Byggherreansvarsforsikring for delt bygging innebærer å ivareta kundenes eiendomsinteresser. Denne avtalen er først og fremst fordelaktig for kjøpere. Selskapet kan forsikre hele huset eller leilighetene separat.
Kunder
Avtalen er inngått til fordel for aksjeeiere. Under visse omstendigheter vil de motta en betaling. Utbygger forplikter seg til å overlevere et pålitelig kvalitetsobjekt. Assurandøren plikter å varsle klienten om endringer i transaksjonen og betale vederlag. Dersom aksjeeiere endres under byggeprosessen, skal dette angis i kontrakten, siden det utarbeides eget dokument med neste deltaker.
Insurers
Ikke alle IC-er pleier å lage slike avtaler. Det antas at denne typen transaksjoner gir tap. I tillegg må selskapet oppfylle visse krav:
- fungert i markedet i mer enn 5 år;
- oppfyll kravene til finansiell stabilitet;
- ha positive utviklingsutsikter for fremtidige perioder;
- å ha minst 400 millioner rubler i omløp, samt autorisert kapital på 120 millioner rubler.
priser
Byggmesterforsikring for delte byggekostnaderdyrt. Gjennomsnittlige rater i 2015 var 0,5–0,8 %. For langtidskontrakter kan tariffene reduseres med 10-30 %. Forsikringsselskapet (IC) setter selv taksten, og beregner også koeffisientene for den årlige prosentsatsen, siden det alltid er en mulighet for at utbygger helt slipper å oppfylle forpliktelser.
Hva bestemmer prisen:
- Utbyggers deltakelse i beholdningen.
- Positiv erfaring med tidligere transaksjoner: frist, antall objekter, arbeid i forskjellige regioner, ingen klager.
- Finansiell bærekraft.
- Juridisk støtte: tilgjengelighet for alle dokumenter og tillatelser.
- Byggefase.
- Deadline.
- Antall aksjonærer.
Kontraktgjennomføring
For å registrere en DDU må utvikleren sende inn en avtale til Rosreestr. For å gjøre dette må du samle inn følgende dokumenter:
- prosjekterklæring;
- tillatelse til å utføre byggearbeid;
- statlig registreringsbevis;
- delt byggeavtale;
- kopi av lovpålagte dokumenter;
- mulighetsstudie;
- kopi av regnskap;
- data om kreditorer;
- sertifikat for ingen kriminalitet på banklån.
Hva er beskyttet
Byggherreansvarsforsikring for delt bygging innebærer utbetaling av erstatning dersom utbygger ikke har oppfylt forpliktelsene, som bekreftes ved rettsavgjørelse ellerselskapets konkurs. Beløpet utbetales ikke ved frysing i byggeperioden eller forlengelse av idriftsettelsesperioden. Beløpet avhenger av kontraktsprisen. Den kan ikke være mindre enn:
- objektkostnad;
- gjennomsnittlig markedspris for 1 kvm. m. boliger i regionen.
Loven begrenser også det maksimale premiebeløpet.
Følgende tilfeller er anerkjent som forsikring:
- byggeavbrudd;
- utviklerkonkurs;
- får ikke bolig;
- nekter å returnere materielle ressurser osv.
Lovendringer
I 2014 ble føderal lov nr. 294 endret, ifølge hvilken ansvarsforsikringen til utvikleren av egenkapitalandeler i bygging nå er obligatorisk. Kontrakter utarbeides av utbyggere selv. De velger også hvem de vil signere kontrakter med: med et selskap, en bank, et spesialisert selskap.
Alle medlemmer av det obligatoriske forsikringsselskapet er solidarisk ansvarlige. Hvis det inngås en avtale med en bank, brukes mye tid på å samle papirer. Det skal betales et depositum på 30 % av verdien av objektet, som fungerer som en garanti for finansinstitusjonen. I tillegg stiller sentralbanken sine egne krav til slike banker:
- minimumsperiode - 5 år;
- registrert kapital 200 millioner;
- verdien av eiendommen er 1 milliard rubler.
Det er mer lønnsomt for utviklere å få lån enn å utstede en garanti. Finansinstitusjoner ogsåanser forsikring av en avtale om aksjeandel i bygg og anlegg som lønnsomme produkter.
Det er bedre å signere en kontrakt med et selskap. I møte med sterk konkurranse prøver forsikringsselskapene å tiltrekke seg kunder med lave tariffer og priser. Satsen på slike transaksjoner forblir fast gjennom hele kontraktsperioden. Byggherreansvarsforsikring for delt konstruksjon utbetales etter at arbeidet er avsluttet. En annen fordel er hastigheten på papirarbeidet. Forsikrede er utbygger selv, begunstiget er aksjonær. Tilførselsmetoden velges for hver bolig separat.
Byggherreansvarsforsikring for delt bygg
Bedrifter er pålagt å stille sikkerhet. Oftest er dette landet der objektet skal ligge. I tillegg beskriver dokumentet hvordan man sikrer forpliktelser. Papirene undertegnes før statsregistrering av første aksjeavtale og er gyldige til gjenstanden er overlevert. Oppsigelse av transaksjonen fritar ikke selskapet fra forpliktelsen til å betale erstatning for saker som har oppstått i løpet av dens gyldighetsperiode.
Du kan forsikre hele huset eller hver leilighet separat. Det første alternativet er ikke lønnsomt. Utbygger må umiddelbart sette inn et stort beløp, for å være sikker på at alle leilighetene blir solgt. Det andre problemet er at under slike kontrakter er det vanskelig å fastslå hvem som er mottakeren.
Dokumentet trer i kraft fra det øyeblikket første avdrag krediteres. Utbyggers forsikring for delt bygging under kontrakten gir ikke franchise. Resten av vilkårene for avtalen er standard:
- assurandøren forplikter seg til å informere aksjonærene om beløpet på utbet alt erstatning;
- selskapet kan sende inn et regresjonskrav mot utvikleren;
- assurandøren er forpliktet til å varsle alle eiere om tidlig oppsigelse av kontrakten;
- avtalens varighet avhenger av byggevarigheten.
Refusjonsbeløpet avhenger av pris og priser. Det må overstige verdien av det totale arealet av boligen. Selskapet bestemmer selv hvordan betalingen skal skje: i et engangsbeløp eller i avdrag.
Problemer med utbyggeransvarsforsikring i delt bygg
Denne avtalen er veldig spesifikk. Faktisk snakker vi om å beskytte den økonomiske risikoen til utvikleren. Selskaper har et valg - å utstede en polise eller en garanti. Det andre alternativet er mer å foretrekke, siden kredittinstitusjoner allerede har en etablert mekanisme, scoringssystemer, spesialister som vurderer risiko, samt strukturer som organiserer gjennomføringen av WIP. SC kan ikke skryte av slike fordeler. Men de tilbyr lave priser. Folk er vant til at banktjenester er dyre. Dette er sant fordi risikoen i handelen er høy. Selv om tariffene for selskaper også økte etter lovendringene.
ForsikringAnsvaret til utbygger i delt bygging sørger for kumulativ effekt av tap. I en krisesituasjon (nedgang i etterspørselen etter boliger, økning i boliglånsrentene) vil alle utviklere lide tap på en gang, og ikke bare én markedsaktør.
Et annet problem er manglende evne til å gjenforsikre risiko selv i det utenlandske markedet. I internasjonal praksis brukes obligasjoner (garantier) i slike operasjoner. Men deres funksjon er ikke nedfelt i russisk lovgivning. Hovedforskjellen på et slikt produkt er at assurandøren kan ta et anlegg under bygging som pant.
Sentralbanken hevet kravene til forsikringsselskaper som kan yte tjenester til utviklere – økte minimumsbeløpet kapital. Dette innsnevrer kretsen av mulige forsikringsselskaper kraftig – opptil 19 organisasjoner. Selskaper som tidligere sto for 80 % av kontraktene med utviklere har forlatt den nye listen. Hva som vil skje med dem nå er ukjent. Mest sannsynlig vil det være nødvendig å inngå nye kontrakter med selskaper fra den "hvite" listen. Dersom lisensen tilbakekalles, er IC ansvarlig for tidligere inngåtte transaksjoner innen 6 måneder. Deretter avslutter den enten dokumentene eller overfører porteføljen og forpliktelsene til en annen markedsaktør. I motsetning til OSAGO eller ansvarsforsikring for eiere av farlige produksjonsanlegg, inkluderer ikke denne tjenesten andre typer beskyttelse, for eksempel kompensasjonsmidler som vil håndtere utbetalinger til borgere etter forsikringsselskapets konkurs. Finansmarkedboligbygging er flott. Men det er ingen veletablert måte å regulere aktivitetene til utviklere på ennå.
