Aksjedeltakelse har blitt utbredt i Russland. Selskaper tiltrekker seg investorer, de bygger et hus med midlene sine, som deretter blir sistnevntes eiendom. Dermed kan du kjøpe en leilighet på avdrag og betale ned gjelden før ferdigstillelse av byggingen. Men dette er ikke alle mulighetene som delt bygging gir. Hva partene i transaksjonen trenger å vite om denne prosessen, hva du bør være oppmerksom på – les videre.
Nyances
I teorien er alt enkelt og oversiktlig, men i media dekkes denne prosessen på en negativ måte. Hvorfor skjer dette? Interessene til partene i transaksjonen er beskyttet av loven om delt konstruksjon, som ble vedtatt tilbake i 2004. Han innførte strenge krav til utviklere. For øyeblikket er dette det eneste reguleringsdokumentet som regulerer delt bygging. Hva trenger kunden å vite når han inngår en kontrakt?
Utvikleren og objektet for transaksjonen. Hvis selskapet har værtopererer på markedet, har en rekke implementerte objekter, så kan den betraktes som en kontraktspartner. Å kontakte ubekreftede organisasjoner, spesielt folk som gjør en avtale for første gang, er ikke verdt det.
Loven "Om delt konstruksjon" nr. 214 gjelder bare for kontrakter med samme navn. Enhver annen formulering er ikke tillatt. Hvis utvikleren foreslår å signere "Investeringsavtalen", prøver han å unngå spredning av kravene i slike forskrifter: loven "Om delt konstruksjon", den føderale loven "om forbrukerbeskyttelse".
Før du attesterer dokumenter, spør selskapet om byggetillatelse, finn ut hvor prosjekterklæringen ligger og les den. Ved lov er publisering et obligatorisk krav for utvikleren.
Den delte byggeavtalen anses inngått fra tidspunktet for statens registrering. Ellers vil den anses som ugyldig. Papiret skal inneholde en beskrivelse av objektet, frist for overføring, kostnad og fremgangsmåte for betalinger, en garanti.
Sjekk dokumenter
FZ fastsetter at et selskap kun kan samle inn penger etter å ha innhentet tillatelse, publisert en prosjekterklæring og registrert eierskap. Dersom minst ett av disse vilkårene ikke er oppfylt, kan borgeren kreve refusjon med renter. De er beregnet til dobbel refinansieringsrente. I henhold til kontrakten skal selskapet bygge en eiendom innen en fastsatt periode, og etter innhenting av tillatelse frastatlige organer for oppdrag å overføre det til deltakeren i transaksjonen. Den andre parten godtar å betale den avt alte prisen og akseptere objektet (hvis autorisert).
En skriftlig kontrakt om egenkapitalandel i bygging må registreres. Først etter det trer den i kraft. Før han signerer dokumenter har en borger rett til å gjøre seg kjent med slike papirer:
- innholdsdokumentene til utvikleren;
- sertifikat for statlig registrering;
- sertifikat for avgiftsregistrering;
- godkjente årsrapporter for de tre siste forretningsperiodene;
- revisjonsrapport.
Forbedre transaksjonssikkerheten
Fra 2014 trer normen i den føderale loven "On Insurance of Developers' Liability" i kraft, som gjelder for delt konstruksjon. Hva betyr det? I tilfelle mislighold eller konkurs i selskapet, vil en person kunne returnere pengene. Under statlig registrering av dokumenter må utbygger gi en ansvarsforsikringskontrakt eller garanti. Tidligere var det mulig å stille sikkerhet som sikkerhet for transaksjonen.
Forsikringsnyanser
Kontrakten inngås til fordel for mottakeren - en borger eller juridisk enhet hvis midler ble samlet inn til bygging.
Forsikret hendelse – full eller feilaktig oppfyllelse av utviklerens forpliktelser, som bekreftes av en rettsavgjørelse.
Gyldighetsperioden for dokumentet er lik den som er spesifisert i den delte byggeavtalen. Men den begunstigede kan få erstatning selv to år etter utløpet av overføringen av lokalet. Minste forsikringssum beregnes ut fra boligkostnaden. Men den kan ikke være lavere enn markedsprisen.
Slik sikres bygningsegenkapital. Den føderale loven gir også følgende oppgjørsprosedyre:
1. En garantiavtale ble signert. Dersom utbygger ikke har oppfylt sine forpliktelser eller ikke har gitt et forståelig svar innen avt alt frist, kan oppdragsgiver søke med tilsvarende krav til garantistbanken.
2. Transaksjonen ble sikret av en forsikringskontrakt. Begunstiget må søke selskapet eller det gjensidige forsikringsselskapet (OVS) innen den angitte foreldelsesfristen for panteobjektet. Loven fastsetter at betaling skal skje senest tretti dager fra datoen for innlevering av dokumenter. Samtidig spiller tilstedeværelsen av utbyggers gjeld til forsikringsselskapet ingen rolle. Denne forskriften gjelder kun for kontrakter inngått etter 2013.
Metoder for å sikre forpliktelser
Vi har allerede vurdert på hvilke måter (i henhold til loven) klienten kan returnere de brukte midlene. Tilstedeværelsen av denne klausulen i kontrakten garanterer imidlertid ikke betaling av kompensasjon. Det kan legges inn ulike vilkår og klausuler i dokumentet, ved hjelp av disse kan du utsette tidspunktet for oppfyllelse av forpliktelser. Og alle disse«hvis» går kanskje ikke utover loven.
Når byggingen går sakte eller ikke starter over lengre tid, kan byggherren uten å vente på fristen kreve å heve dokumentet i retten. Denne muligheten er gitt hvis:
1) det skjedde en avslutning eller suspensjon av byggingen av et hus, som inkluderer et delt objekt, i nærvær av omstendigheter som indikerer at objektet ikke vil bli overført til transaksjonsdeltakeren innen perioden spesifisert i dokumentet;
2) det er mer vesentlige endringer i prosjektdokumentasjonen, inkludert en betydelig korrigering av størrelsen på aksjeobjektet;
3) det er en nedgang eller økning i det totale antallet leiligheter som inngår i nybygget.
Hva mer trenger du å vite om delt konstruksjon?
Datoen for å sette objektet i drift må være tydelig oppgitt (for eksempel "senest 15.10.14"). Svært ofte bruker utviklere reklamefrasen: "i IV-kvartalet 2014." Denne formuleringen er feil. Etter to måneder fra angitt dato kan aksjonæren ensidig si opp delt byggeavtale. Alt du trenger å gjøre er å sende en skriftlig melding. Utbygger er forpliktet til å returnere pengene som mottas til klientens konto innen 20 kalenderarbeidstimer og betale ham bøter. Eller sett inn dette beløpet på et innskudd som åpnes i aksjonærens navn.
Totalkostnaden for leiligheten som er angitt i dokumentene er beregnet fra prisen per kvadratmeter bolig, multiplisert medromområdet. Disse tallene bør også være oppført. Det er også verdt å ta hensyn til beskrivelsen av boarealparametrene: plassering, etasje, adresse, område, antall rom. Garantiperioden for den bygde leiligheten er 5 år.
Når du studerer dokumentene, er det verdt å være oppmerksom på fra hvilket tidspunkt interesseinnehaveren må betale bruks- og driftskostnader. Hvis denne gjenstanden er fraværende, oppstår forpliktelsen fra tidspunktet for signering av aksept og overføring av leiligheten, og ikke igangsetting.
Uunngåelige problemer?
Noen ganger "glemmer" utviklere med vilje å inkludere noen av elementene i dokumentet. Men byggherren kan oppleve vesentlige tap selv om Delt byggeavtale er korrekt utført. Hva betyr det? Utbygger kan tildele eiendomsrett til en annen juridisk enhet. I dette tilfellet vil han selge ham rettighetene til alle leilighetene praktisk t alt til kostpris. Deretter tildeler formidleren til markedsprisen dem til aksjeeiere. Ved første øyekast burde det ikke være noen problemer. Ved fare for uferdig bygging eller konkurs hos utbygger kan imidlertid interessehaver fremme krav basert på det beløp som er angitt i kontrakten. Men leilighetene ble solgt til kostpris, ikke markedspris.
Et annet vanlig opplegg
Registrering av delte byggekontrakter teller ned ikrafttredelsesøyeblikket. Men veldig ofte bruker låntakere en annen ordning. De tilbyr å signere en foreløpig kontrakt. Den inneholder nesten de samme elementene som ii utgangspunktet, bortsett fra informasjon om ikrafttredelsen. Slike dokumenter er ikke underlagt obligatorisk statlig registrering. I dette tilfellet kommer partene til en muntlig avtale om at den andre deltakeren umiddelbart betaler alle pengene for leiligheten. Utbygger forplikter seg til å inngå hovedkontrakten om egenandel i bygging en gang i fremtiden. Aksjonæren er sikker på at transaksjonen er utført korrekt. Men denne "grå" ordningen tar bare dokumentet utenfor lovens virkeområde.
Her er nok en populær manøver. Tiltakshaver inngår en avtale med kjøper, som ikke er plikten til å overføre eiendom til aksjonær, men noe annet: finansiering av investeringsvirksomhet, overdragelse av rett til å kreve lokaler o.l. Det vil si at hele essensen av dokumentet bestemmes av innholdet. Men på krav fra aksjonæren kan retten ugyldiggjøre det, siden dokumentet faktisk ble opprettet for å unndra ansvar i henhold til lov nr. 214.
Om morgenen - registrering, om kvelden - penger
Avtalen anses å ha trådt i kraft først etter at dens data er lagt inn i Rosreestr. Inntil dette øyeblikket har ikke utvikleren rett til å akseptere penger. Så dette øyeblikket bør registreres i dokumentet. Det er ikke verdt å tro ansattes uttalelser om at dokumentene vil bli registrert "av hele gjengen" senere, men det trengs penger til bygging nå. I sjeldne tilfeller er slike forsikringer sanne. Overføringen til kammeret av hvert dokument separat tar mye tid. Men klienten kan bli lurt. Derfor er det bedre å spille trygt og vente til aksjetransaksjonen er registrert.konstruksjon. Utbygger kan insistere på forskuddsbetaling. Men i dette tilfellet, be om å vise kontrakten for dette objektet, som ble inngått på lignende måte. Det registrerte dokumentet har et stempel, et segl, signaturen til Rosestras ansvarlige person og et nummer. Hvis transaksjonen ble bet alt med midler fra boliglånet, skal dette dokumenteres med heftelsens segl.
Ofte ønsker ikke utviklere selv å omgå loven og motta midler før papirarbeidet er ferdig. Men i dette tilfellet trenger de ytterligere garantier. For eksempel et åpent remburs i en bank. Oppdragsgiveren bidrar med midler til det ved kontraktsinngåelse. Men utbygger vil få tilgang til dem først etter at egenkapitalandelen i byggingen av huset er registrert. Dette tiltaket garanterer samtidig kundens soliditet og lar deg overholde loven.
Godsept av objektet fra utvikleren
Hva trenger du å vite om delt bygging ved idriftsettelse av en leilighet?
For det første bør denne prosessen behandles med overveielse. Avklar alle spørsmål før du signerer dokumentene. Alle identifiserte mangler må gjenspeiles skriftlig i handlingen av manglende overholdelse av objektet. Utbyggers forpliktelser i henhold til loven anses oppfylt fra det øyeblikket dokumentet om aksept og overføring av lokalene er signert. Deltakeren har rett til å kreve vederlagsfri fjerning av mangler eller reduksjon i transaksjonsprisen. Hvis feil ble identifisert allerede under drift, er utvikleren forpliktet til å kompensere klienten for deres eliminering.
For det andre, ikke gi etter for overtalelse. Nedenfor er de vanligsteutviklere handlingsplaner rettet mot å legge press på klienten:
- de ber om å signere papirer, for å sikre at alle problemer vil bli fikset senere;
- hevder at de vil utarbeide en "annerledes handling" som vil reflektere alle krav;
- truer med at klienten i tilfelle brudd på vilkårene for papirarbeid må betale en bot for å avvise objektet.
Kompetent hjelp
Det er mange nyanser du må være oppmerksom på. Derfor er det bedre å søke hjelp fra en spesialist som vet hvordan du skal utarbeide dokumenter for delt konstruksjon, hva du trenger å vite og ta hensyn til i hvert trinn av transaksjonen. Spesialiserte spesialister gir assistanse på følgende områder:
- Velge en utvikler, sjekke dokumentene hans.
- Følge prosedyren for å signere papirer: analysere kontrakter, gi råd om mulige risikoer, forhandle endringer i vilkår.
- Forbered og send inn dokumenter for registrering.
- Velge klienten ved aksept av objektet, regulere spørsmål om mangler ved lokalene, frister, betaling av tvangsmulkt, inkludert i retten.
- Utforme oppsigelsen av dokumentet: kontrollere tilbakebetalingen av det bet alte beløpet, innkreving av bøter, renter for bruk av lånte midler, samt erstatning for tap utover straffen (betaling for advokattjenester). På lignende områder gis det bistand til å si opp en foreløpig avtale, en investeringsavtale, et lån etc.
Konklusjon
Du kan kjøpe leilighet i primærmarkedet ved å fylle ut delt bygg. Hva trenger en næringsdrivende å vite? Mange nyanser. Starter med reglene for å velge en tilstrekkelig låner og slutter med funksjonene ved å fylle ut et akseptsertifikat. Derfor er det bedre å bruke tjenestene til en erfaren advokat som vil følge klienten i alle stadier av transaksjonen.
